Topul cartierelor din Cluj: Centru, Plopilor, Gheorgheni

Cartierul Plopilor a revenit în forță, la finele anului trecut, în preferințele celor interesați de o locuință în Cluj-Napoca, prețurile practicate în piața rezidențială trecând peste cele din  Gheorgheni, considerat înainte de pandemie drept cel mai în vogă din oraș.

În perioada octombrie-decembrie, prețurile solicitate pentru proprietățile rezidențiale din România (apartamente și case) au consemnat un avans trimestrial specific unor condiții normale de piață, consideră realizatorii celui mai recent raport de piață al portalului Analize Imobiliare.

„În ultimele trei luni am înregistrat o creștere de 1,9% a prețului cerut pentru proprietățile rezidențiale, în comparație cu trimestrul anterior, astfel încât diferența față de anul trecut a ajuns la +3,5%. Prețurile au crescut pe segmentul nou (unități vândute direct de către dezvoltatori), cu un ritm anual de 5,7%, în timp ce pe segmentul existent (proprietăți revândute), prețurile cerute au stagnat”, spune Dorel Niță, Head of Data & Research la Imobiliare.ro

Spre comparație, pretențiile vânzătorilor de locuințe înregistrau un avans ușor în cele trei luni anterioare, de 0,3%, după un recul de 1,7% resimțit în al doilea trimestru din an. Prețurile solicitate s-au diminuat strict pe parcursul stării de urgență, câtă vreme restricțiile de circulație au afectat cererea și au ridicat o serie de dificultăți în procesul de concretizare a unei tranzacții imobiliare.

După trecerea la starea de alertă, acestea s-au stabilizat, iar ulterior și-au reluat vizibil creșterea. "Dată fiind inerția ce caracterizează, în general vorbind, piața imobiliară, este semnificativ faptul că situația generală creată de COVID-19 a avut ca efect un singur trimestru de scădere a prețurilor solicitate pentru proprietățile rezidențiale", conform Analize Imobiliare.

Creșterile medii de prețuri, sub 2%

În ultimul trimestru din 2020, toate cele 11 mari orașe analizate (cu peste 200.000 de locuitori) au consemnat majorări ale sumei medii solicitate la vânzarea unui apartament – spre deosebire de cele trei luni anterioare, când au avut loc și scăderi. Marjele trimestriale de creștere s-au situat sub 2%, excepție de la regulă făcând doar capitala, cu un plus de 2,1% (până la o medie de 1.470 euro/mp).

Pe următoarele locuri în clasamentul majorărilor de preț se află Brașov (+1,9%, până la 1.220 euro/mp) și Galați (+1,9%, 970 de euro), Oradea (+1,3%, 1.060 de euro), Craiova (+1%, 1.180 de euro), Brăila (+0,9%, până la 860 de euro), Iași (+0,7%, 1.080 de euro), Cluj-Napoca (+0,6%, 1.810 euro), Constanța (+0,6%, 1.250 de euro), Timișoara (+0,3%, până la 1.270 de euro), Ploiești (+0,2%, 940 de euro).

Plopilor, peste Gheorgheni

Clasamentul zonelor cu cele mai scumpe apartamente din Cluj-Napoca a înregistrat modificări în T IV, comparativ cu cele trei luni anterioare. Arealul central și ultracentral se situează pe prima poziție în top, cu o medie de preț de 2.190 euro/mp util (un plus de 0,6% față de trimestrul anterior), însă în urma unui avans de 5,3% (până la 1.980 de euro pe metru pătrat), Plopilor a trecut pe poziția a doua, surclasând Gheorgheni - Andrei Mureșanu (unde a avut loc un recul ușor, cu 0,3%, până la 1.930 de euro pe metru pătrat util). În perioada analizată, arealul Bună Ziua - Europa - Calea Turzii s-a menținut pe locul al patrulea (cu un avans trimestrial de 2,3%, până la 1.860 de euro pe metru pătrat), în vreme ce Mărăști - Între Lacuri - Aurel Vlaicu a fost scos din clasament de zona Zorilor (cu un plus de 1,9%, până la 1.840 de euro pe metru pătrat).

Declin al cererii pe final de an

O analiză a evoluției cererii de locuințe din marile centre regionale pe tot parcursul lui 2020 relevă că, după impactul măsurilor luate de autorități ca reacție la noul coronavirus, acest indicator și-a revenit în bună măsură în trimestrul III dar a mai scăzut în T IV.

După atingerea unui punct minim în aprilie, interesul pentru apartamente și case disponibile și-a revenit în septembrie, când Bucureștiul a recuperat 85% din volumul consemnat în ianuarie, în vreme ce Timișoara se situa la puțin peste 80%, Brașovul, Iașiul și Constanța depășeau pragul de 70%, iar Cluj-Napoca ajungea la 65%.

După prima lună de toamnă, însă, recunoscută ca fiind cea mai activă în materie de tranzacții imobiliare, interesul cumpărătorilor s-a mai diminuat în lunile următoare, astfel că, în decembrie, acesta coborâse la sub 70% în București și, respectiv, la sub 60% în celelalte mari centre regionale ale țării. În T IV din 2020, 132.400 de potențiali cumpărători au căutat, pe Imobiliare.ro, apartamente și case în cele mai mari șase centre regionale ale țării.

Această cifră relevă un declin de 14% față de cele trei luni anterioare (când de asemenea imobile se interesau 154.500 de vizitatori), iar comparativ cu perioada similară a anului 2019 poate fi observată o diferență asemănătoare, respectiv -16%.

„Deși în ușoară scădere față de 2019, de la 482.000 de potențiali cumpărători, cererea pentru achiziția de apartamente și case în cele șase orașe mari și-a revenit gradual odată cu ridicarea restricțiilor și a atins 455.000 de potențiali cumpărători în 2020. Din estimările noastre, cererea potențială este de patru ori mai mare decât oferta de proprietăți rezidențiale, atât pe piața nouă, cât și pe cea existentă. Deși segmentul majoritar de căutări în principalele șase județe îl reprezintă apartamentele, începând cu luna aprilie 2020, s-a evidențiat clar interesul crescut pentru achiziția de case și terenuri pentru construcții, atât în zonele periurbane ale marilor orașe, cât și în zonele cu potențial turistic”, a spus Dorel Niță.

În ciuda provocărilor generate de situația din domeniul sanitar, 2020 a fost un an de creștere în activitatea de tranzacționare de pe piața imobiliară. Datele Agenției Naționale de Cadastru și Publicitate Imobiliară relevă că pe parcursul anului trecut au fost achiziționate, la nivel național, 602.805 de imobile, un avans de 11,6% (sau 62.625 de unități) față de 2019, când erau înregistrate 540.180 de contracte de vânzare.

Privind exclusiv tranzacțiile cu unități individuale poate fi observată o intensificare a activității de tranzacționare: datele ANCPI relevă un avans de 8,2% pe acest segment, de la 113.752 de achiziții în 2019, la 123.126 în 2020.

Comparativ cu T III, oferta totală de apartamente și case construite înainte de anul 2000 și disponibile la vânzare în cele șase mari centre regionale ale țării a fost, în T IV din 2020, cu 18% mai scăzută – aceasta s-a cifrat la 13.690 de oferte, față de 16.740 în cele trei luni anterioare. Pe fondul situației din domeniul sanitar, însă, raportat la perioada similară din 2019 poate fi observată o diferență pozitivă de 4,5%.

Se caută locuințele mai mari

Pe piața nouă, datele centralizate de Analize Imobiliare relevă că, după atingerea unui minimum în perioada stării de urgență, numărul de apartamente noi disponibile spre vânzare pe piața din București revenise, în T IV 2020, la nivelul de la începutul anului, respectiv 10.600 de unități.

„Un fapt constatat cu interes în 2020 a fost dezvoltarea tot mai organizată a segmentului middle market al pieței rezidențiale. Dorința cumpărătorilor de a locui în spații mai mari, în contextul muncii de acasă, creșterea veniturilor și reducerea dobânzilor au făcut mai accesibilă achiziția unei locuințe noi din această categorie.

Pentru 2021 se preconizează continuarea unor proiecte rezidențiale de anvergură, unii dezvoltatori având planuri de lansare a unora noi. Cum anume se vor concretiza aceste planuri depinde de condițiile generale de piață, dar și de facilitățile pe care statul român ar trebui să le acorde pentru încurajarea pieței rezidențiale, cum ar fi majorarea plafonului pentru aplicarea cotei reduse de taxă pe valoarea adăugată”, susține Anca Simionescu, Country Manager la agenția Lion’s Head.