Piața imobiliară din Cluj sub presiune: Dezvoltatorii, sufocați de datorii. “Cei care trăiau de la un proiect la altul s-ar putea să aibă nevoie de salvare”

Clujul, printre județele cu cei mai vulnerabili dezvoltatori. 

Datoriile dezvoltatorilor imobiliari din România au depășit, în ultimele luni, nivelul istoric de 35 de miliarde de lei, o sumă dublă față de acum 10 ani, iar în contextul scăderii semnificative a pieței, peste 60% dintre companiile din sector au ajuns în risc de insolvență, arată analiza unei companii de consultanță.

În aceste condiții, consultanții consideră că nu este exclus ca 2026 să aducă noi recorduri negative pentru piața imobiliară, pe fondul creșterii taxelor și al reducerii semnificative a cererii de spații locative.

Într-un comunicat, Frames citează datele oficiale de la Registrul Comerțului și Ministerul de Finanțe, potrivit cărora, dintre cele 7300 de firme care au cod CAEN dezvoltarea imobiliară, 564 au intrat în ultimii doi ani în proces de dizolvare, 310 și-au suspendat activitatea, iar 57 au ajuns în insolvență, notează Agerpres. 

Datele statistice interpretate pe baza scorului Altman arată că, în prezent, peste 2700 de firme înregistrează un risc mare și foarte mare de insolvență, iar alte aproximativ 1600 un risc mediu.

Scorul este construit pe o formulă care combină mai mulți indicatori financiari: profitabilitate, lichiditate, eficiența activelor și gradul de îndatorare. Prin această sinteză, modelul oferă o estimare numerică a riscului de insolvență.

Gradul de îndatorare reprezintă, în momentul de față, cea mai mare problemă pentru investitori. În ultimii 2 ani, nivelul creanțelor din sectorul imobiliar a crescut cu peste 8 miliarde de lei, de la 26,8 miliarde lei (2020) la 33,2 miliarde lei (2024).

Totodată, estimările preliminarii arată că, în 2025, nivelul datoriilor înregistrate de dezvoltatorii imobiliari a trecut de 35 de miliarde de lei, semn că piața dă semne reale de dificultate, subliniază consultanții. Spre comparație, în urmă cu 10 ani, în 2015, nivelul datoriilor dezvoltatorilor era de 15,1 miliarde lei.

Și valoarea pierderilor nete a crescut semnificativ, de la 518,8 milioane lei în 2022 la 610,3 milioane lei în 2024.

Potrivit analizei menționate, piața imobiliară din România traversează o perioadă de turbulențe majore, marcată de o fragilitate financiară extremă a dezvoltatorilor și de o scădere dramatică a profitabilității.

'Analiza structurii pieței scoate la iveală o realitate îngrijorătoare: dintr-un total de 7.300 de dezvoltatori activi, o proporție covârșitoare de 6.830 funcționează ca SRL-uri, în timp ce doar 81 sunt societăți pe acțiuni, capabile să atragă capital solid. Restul de 263 sunt organizați ca PFA-uri. Această fragmentare indică o vulnerabilitate structurală: peste 80% dintre firmele din domeniu sunt microîntreprinderi, entități cu o putere financiară redusă, expuse direct la șocurile pieței', se precizează în comunicat.

Și cifra de afaceri a sectorului s-a comprimat sever, scăzând de la 7,55 miliarde de lei în 2022 la 6,4 miliarde de lei în 2024.

Mai mult, profitul net al companiilor s-a redus cu peste 300 de milioane de lei în același interval (de la 1,8 miliarde la 1,5 miliarde lei).

Consecința directă a scăderii vânzărilor este acumularea masivă de apartamente nevândute. Valoarea stocurilor a atins un nivel record, depășind 10 miliarde de lei în 2025, o creștere alarmantă față de cele 7,5 miliarde din 2022 și de doar 1,51 miliarde lei acum un deceniu, susține cercetarea menționată.

Presiunea financiară, combinată cu majorarea taxelor și costurile ridicate de creditare, a împins sectorul în pragul colapsului în condițiile în care, potrivit analizei, peste 60% dintre dezvoltatori prezintă un risc major de insolvență.

Situația este critică în Capitală, unde din cei peste 3.000 de dezvoltatori activi, mai mult de 2.300 sunt clasificați cu risc mare și foarte mare de insolvență. Următoarele județe pe lista neagră sunt Cluj, Timiș și Constanța.

'Creșterea TVA la imobilele noi de la 9 la 21% a venit să pună gaz pe focul problemelor din acest sector. Majorarea TVA a accentuat și mai mult problemele, mai cu seamă că peste 80% dintre apartamentele vândute în România se încadrează la locuințe mici', arată documentul citat.

Pe de altă parte, însă, în ciuda dificultăților financiare, sectorul construcțiilor dă semne de reziliență pe hârtie. Comisia Națională de Strategie și Prognoză estimează o creștere a volumului lucrărilor de construcții cu 4% în 2026, după un avans de 9% în 2025. Lucrările de construcții noi ar urma să urce cu 4,7%, iar infrastructura (construcțiile inginerești) cu 5,7%, precizează sursa citată. 

Totuși, datele privind autorizațiile de construire oferă o imagine mixtă. În decembrie 2025 s-au eliberat 2.650 de autorizații, în scădere cu 9,4% față de luna anterioară, dar în creștere ușoară față de anul precedent. La nivelul întregului an 2025, s-au emis 37.252 de autorizații, cu un plus de 4,4%, creșterile fiind vizibile în toate regiunile, cu Nord-Vest (+309) și Centru (+279) în frunte.

'Piața dezvoltării imobiliare va trece printr-o schimbare semnificativă, din sita modificărilor fiscale urmând să rămână, probabil, doar companiile mari, cu acces la finanțare și cu planuri bine definite. Micii investitori, cei care trăiau de la un proiect la altul, s-ar putea să aibă nevoie de salvare', susține Adrian Negrescu, managerul Frames, în comunicat.

Potrivit acestuia, intrarea în piață a fondurilor de investiții va face ca multe dintre proiectele aflate în construcție sau care urmează să fie dezvoltate să fie construite cu focus pe închiriere.

'În condițiile creșterii semnificative a chiriilor, această activitate devine tentantă pentru marii jucători străini care până acum au evitat România. Nu este exclus ca dezvoltările imobiliare pentru vânzare să se nișeze foarte mult, cu focus mai ales pe locuințele premium, cu un potențial de câștig mai mare'', estimează Negrescu.

Analiza a fost realizată pe baza datelor financiare ale societăților active cu COD CAEN 4110 - dezvoltare imobiliară.