Clujul imobiliar sfidează criza: apartamentele se cumpără cu banii jos. Topul tranzacțiilor REALE

80% dintre cele 6.000 de apartamente cumpărate anul trecut în oraș au fost achitate din surse proprii, majoritatea fiind cumpărate în stadiu neterminat. Piața imobiliară locală s-a ridicat la 640 de milioane de euro, cele mai scumpe cartiere fiind Zorilor, Centru și Gheorgheni, conform “Ghidului tranzacțiilor imobiliare – Cluj-Napoca”.

“67% dintre apartamente au fost cumpărate din surse proprii - probabil cu bani veniți din diaspora sau prin vânzarea de active. Clujul este perceput ca un oraș scump, dar cu o calitate superioară a vieții, iar oamenii din județ, dar și din cele învecinate sunt dispuși să achite prețul care se oferă pe piață.

S-au mărit salariile, există o componentă puternică de IT - unde există venituri mari, studenții vor să rămână aici, vin oameni care își caută locuri de muncă bine plătite. Aici creditul pentru locuințe nu este atât de accesat, astfel încât criza imobiliară pe care o propovăduiesc unii analiști, prin înăsprirea condițiilor prin care băncile dau împrumuturile nu se justifică, fiindcă majoritatea locuințele nu se cumpără pe credit.

Foarte mulți clienți cumpără apartamentele în stadiu neterminat, în primele luni ale anului, achitând până la 90% din prețul solicitat de dezvoltator, cu promisiunea că vor fi gata în perioada verii”, observă coordonatorul ghidului, Adrian Vascu, fondatorul companiei de evaluare Veridio.

Tranzacții de patru ori mai mari, în decurs de cinci ani

În 2013, când a fost realizată prima ediție a ghidului, s-au consemnat tranzacții de numai 156 de milioane de euro. Anul trecut, 66% dintre cumpărătorii de proprietăți la Cluj-Napoca au provenit din județ, 32% din cele învecinate (Maramureș, Bistrița-Năsăud, Alba, Sălaj, Mureș) și 2% din străinătate (mai ales din Europa, dar și din Emiratele Arabe Unite, Hong Kong sau Nigeria.

În total au fost înstrăinate 8.700 de proprietăți în municipiu. S-au cumpărat în decurs de un an 5.911 apartamente, cu o suprafață utilă de 319.000 mp, iar cele construite după anul 2000 au deținut ponderea cea mai importantă (64%). Tranzacțiile cu apartamente s-au ridicat la 410 milioane de euro, 80% din această valoare fiind acoprită cu finanțare proprie. 

Prețul mediu de tranzacționare a apartamentelor (din documentele depuse la primărie) a fost în 2018 de 1.287 euro/mp, în creștere cu 6,3% față de anul precedent. În primele cinci luni din 2019 media a ajuns la 1.333 euro/mp, în urcare cu 3,6% față de anul precedent.   

“Perioada de expansiune imobiliară a condus la densificarea cartierelor consacrate, precum și la căutarea unor zone mai puțin dense, propice pentru dezvoltare, precum Câmpului, Bună Ziua, Europa, Plopilor Noi, Făget, Becaș, Borhanci și Sopor”, menționează analiștii de la Veridio.

Bătaie pe Sopor

De altfel, strada Soporului a fost și cea mai tranzacționată din municipiu, cu operațiuni de 45 de milioane de euro în cadrul celor 672 de tranzacții. Mănăștur este cel mai tranzacționat cartier, cu 1.032 operațiuni de vânzare-cumpărare, iar dintre suprafețele de teren cele mai cerute au fost între 500 și 1.000 mp. Cea mai valoroasă tranzacție încheiată de o persoană juridică a avut valoarea de 8,7 milioane de euro, prin înstrăinarea clădirii de birouri de pe Bd, 21 Decembrie (Maestro Business Center, n. red.). 

Operațiunile cu case s-au cifrat la 87 de milioane de euro, fiind implicate 570 de proprietăți. Majoritatea tranzacțiilor au fost operate, în afară de zona centrală, în cartierele Andrei Mureșanu, Dâmbu Rotund, Borhanci, Gheorgheni. Suprafața medie de teren de casă tranzacționată a fost de 396 mp, iar cea desfășurată, de 171 mp.

O casă s-a vândut cu prețuri între 857 și 1.081 euro/mp. Cu 364 de terenuri s-au realizat tranzacții de 13 milioane de euro, mai ales în Borhanci, Sopor, Mănăștur, Iris, operațiunile de cumpărare fiind 99% perfectate cu finanțare proprie. 

Ghidul a fost realizat pe baza informațiilor colectate de către Primăria Cluj-Napoca, prin intermediul direcției de impozite și taxe locale, din contractele de vânzare-cumpărare din 2018. Principalele criterii de analiză au fost tipul proprietății, cartierul, modalitatea de finanțare, suprafața. Tranzacțiile au fost convertite în moneda euro, la cursul mediu publicat de Banca Națională a României.

Cele mai scumpe cartiere (2018)

1. Zorilor 1.417 euro/mp
2. Centru 1.413 euro/mp
3.Gheorgheni 1.407 euro/mp
4. Mărăști 1.381 euro/mp
5. Între Lacuri 1.371 euro/mp
6. Gruia 1.367 euro/mp
7. Grigorescu 1.338 euro/mp
8. Făget 1.335 euro/mp
9. Plopilor 1.329 euro/mp
10. Bună Ziua 1.303 euro/mp

Top tranzacții, pe cartiere

1. Centru 73 mil. euro
2. Gheorgheni 65 mil. euro
3. Mănăștur 65 mil. euro
4. Bună Ziua 58 mil. euro
5. Iris 50 mil. euro
6. Sopor 46 mil. euro
7. Mărăști 40 mil. euro
8. A. Mureșanu 32 mil. euro
9. Borhanci 28 mil. euro
10. Zorilor 26 mil. euro

Evoluția pieței imobiliare la Cluj-Napoca

- 2013: 156 mil. euro
- 2014: 284 mil. euro
- 2015: 358 mil. euro
- 2016: 457 mil. euro
- 2017: 594 mil. euro
- 2018: 642 mil. euro 

Surse de finanțare (proprii / credite)

- 2013: 119 mil. euro / 36 mil. euro
- 2014: 240 mil. euro / 44 mil. euro
- 2015: 266 mil. euro / 92 mil. euro
- 2016: 379 mil. euro / 78 mil. euro
- 2017: 412 mil. euro / 182 mil. euro
- 2018: 429 mil. euro / 213 mil. euro

Ghid cerut de investitorii străini

“Acest ghid imobiliar, acum la a șasea ediție, ne este foarte cerut de către investitorii străini, mai ales că noi îl punem la dispoziție pe site-ul municipalității și în varianta în limba engleză. Nu numai că acum putem face comparații cu ceea ce a fost în 2014, dar se pot estima și anumite tendințe din piața imobiliară locală. Nu degeaba se spune că cei care dețin informația dețin puterea, mai ales în era tehnologiei. Treptat au început și alte orașe din România să facă acest studiu”, remarcă Emilia Botezan, șeful biroului relații externe și investitori din Primăria Cluj-Napoca.