Familia Buzoianu vrea un incubator de afaceri la Juc-Herghelie

Proiectul unui viitor incubator de afaceri amplasat pe terenul fostei Herghelii de la Jucu a fost discutat în Comisia Județeană de Urbanism.

Este vorba despre ”PUZ – înființare incubator de afaceri Techville by CBC Cluj Business Campus prin construire și reconversie corpuri cu regim de înălțime P, P+M, P+2, restaurant, cazare, sală evenimente, biroruri, în localitatea Juc-Herghelie, nr. 59-63”.

Beneficiar este S.C. Transilvania Sport Horse Company S.R.L. Potrivit termene.ro, societatea îl are ca acționar unic și administrator pe omul de afaceri Octavian Buzoianu.

Prin P.U.Z. se dorește schimbarea destinației în zonă de servicii, incubator de afaceri, evenimente, agrement, locuințe, spații de cazare – A-H și definirea indicatorilor urbanistici obligatorii: H maxim: P+2, P.O.T. Maxim: 20%, C.U.T maxim: 0,8.

În prezent, în conformitate cu P.U.Z. – Zona parc industrial în regim privat, teritorul se află în UTR 7, ceea ce permite aici clădiri cu maxim 7 etaje. Terenul este în domeniul privat al Statului Român, fiind în contract de concesiune cu drept de construire pentru S.C. Transilvania Sport Horse Company S.R.L.

Zona cuprinsă în P.U.Z. este alcătuită dintr-o singură parcelă, cu suprafață de 16 hectare, pe care sunt 12 construcții, din care 6 grajduri de cai, un fânar, un depozit furaje, o clădire pentru cântar și 3 case de locuit. Suprafața construită a imobilelor existente este de 4.649 mp.

Potrivit documentației propuse, accesul pe parcelă se va realiza prin păstrarea și modernizarea unuia dintre accesele existente, respectiv de pe DN1C/E576, cu organizarea unei benzi de stocaj pentru virajul la stânga.

Pe zona reglementată se propun funcțiuni noi, care să deservească vecinătățile, respectiv spații de alimentație publică, servicii, săli de evenimente, cazare turistică.

”Se propune realizarea unui nou ansamblu de clădiri prin schimbare de destinație corp C3 din grajd armăsari în restaurant, spaţii de cazare P+M, cu construire sală de evenimente P, construire spaţii birouri P+2, schimbare destinație corp C5 - din fânar în spațiu birouri P cu modificări, împrejmuire, amenajări exterioare, construire post trafo, operaţiuni cadastrale, amplasare totem. Înălțimea la atic/cornișă a imobilelor va fi de maxim 15 m, iar înălțimea totală nu va depăși 18 m. Parcajele necesare noilor funcțiuni se vor realiza la sol. - Regim de înălțime maxim admis: P+2; - P.O.T. maxim admis: 20%; - C.U.T. maxim admis: 0,8”, se arată în PUZ.

Arhitecții au cerut o subzonare pentru prezervarea grajdurilor

”Vorbim de un teren vizavi de Tetarom 3, care era studiul în PUZ-ul Tetarom ca ultima etapă a parcului industrial. PUZ-ul propus de noi merge practic în paralel cu aprobarea noului PUG al comunei Jucu, pe parcelă vorbim despre foste grajduri și o clădire principală. Am încercat să facem o reabilitare a unui fost fânar dar arhitectura lui nu prea ne-a permis acest lucru, așa că vom face un share. În clădirea principală vom avea restaurant, iar în spate sala de evenimente. În față pentru că suntem la o distanță de peste 100 de metri de drum vom avea parcare. Accesul se face din DN1, avem deja aviz de la CNAIR, cu viraj stânga dinpsre Cluj și cu ieșire obligatoriu dreapta de pe amplasament. În prezent suntem la faza de adoptarea a soluției de evacuare a apei menajere de pe acest teren pentru că Apele Române nu au acceptat microstație de epurare. Rețeaua de gaz se află în apropiere și vom realiza racordarea la gaz, apă și curent sunt pe amplasament. Indicii urbanistici propuși sunt foarte micil un coeficient de utilizare de 0,03 și un procent de ocupaare a terenului de numai 3,74. Practic vorbim de o parcelă 16 hectare cu foarte putine clădiri pe ea”, a explicaqt arhitectul Victor Mihăilescu.

”Mă bucur că există acel aviz de la CNAIR, dar n-ar fi fost mai bine un sens giratoriu. La cum se dezvoltă zona, din cauza căii ferate și a modului de ocupare a terenului nu ai loc de întoarcere”, a spus arhitectul Horațiu Răcășan, membru al comisiei

”Un senns giratoriu a fost prima noastră propunere, dar CNAIR nu avizează această soluție”, a răspuns proiectantul.

”UTR-ul propus este AH definit ca incubator de faceri. În ce sens există o compatibilitate între gradjdurile menținute și casele și clădirile din jur? De ce nu s-a creat o subzonă? Cred că era o abordare care nu avea nimic necorect. UTR-ul acesta extins pe toată zona într-adevăr deschide multe porți, dar cred că o subzonă era mai potrivită”, a intervenit Marcel Vancea.

”Acolo la Jucu aveam herghelie de pe vremea legiunilor romane. Cred e mai bine să facem o zonificare în care să consfințim că grajdul și lacul de pe parcelă rămân așa”, a adăugat și arhitectul Radu Spânu.

”Sunt două funcțiuni care nu au legătura evidentă între ele. Avem incubator de afaceri ci grajduri cu cai. Ce se întâmplă între ele din punct de vedere al amenajării, o amenjarea puțin mai riguroasă a zonei ne-ar da anumite funcțiuni clare ale zonei. Așa, de exemplu, sala de evenimente poate degenera în orice”; a argumentat și Sofia Gârda.

”Momentan funcțiunile propuse sunt cele prezentate. Vor rămâne niște grajduri pentru că acolo sunt deja cai, iar componenta de agrement se va păstra. Acesta e și farmecul acestei dezvoltări propuse, există și un luciu de apă care probabil va fi folosit pentru agrement. Practic se întâmplă un blend între aceste funcțiuni, scopul acestei dezvoltări a fost de a se integra în natură firesc, a păstra legăturăacu animalele, cu dealul din spate”, a răspuns arhitectul Victor Mihăilescu.

”Care e situația juridică a terenului? Este terenul statului român, în administratrea USAMV și concesionat. Nu sunt litigii? ”, a întrebat arhitectul șef al județului, Claudiu Salanță.

”Avem o parcelă de 16 hectare, dezmembrată relativ recent, anul trecut și nu a fost niciun fel de probleme juridice, procese pe rol . În plus avem un acord de la statul român”, a răspuns Victor Mihăilescu

”Concluzia este că trebuie să găsiți o formulă de zonificare funcțională, să ne asigurăm că acele grajduri pot să fie doar în acea zonă și nu se pot amplasa alte grajduri în altă parte, de asemenea, zona de apă să rămână ca zonă de apă și să nu ne trezim că peste ea vine sala de evenimente și locuințe P+2. Ideea e de a crea un fel de subzonare pentru aceste funcțiuni care au poziția clară acum, iar ele să fie statuate că doar acolo pot funcționa, iar restul arcelei ulterior în viitor pe baza unui PUD să poate fi mobilat urbanistic”, a adpugat Claudiu Salanță.

”Deci practic zona centrală să fie o subzonă definită ca incubator și sală de evenimente, și să avem o altă subzonă cu 2 zone de aplicare pe partea de grajduri”, a adăugat Victor Mihăilescu.

Proiectul va reveni pentru avizare la o ședință viitoare a comisiei.