Dileme urbanistice: Cum să faci un bloc cu 6 niveluri în loc de casă, pe o parcelă de 550 de metri pătrați

Un bloc cu 11 apartamente care va fi construit pe Strada Someșului la numărul 39 a iscat discuții de-a dreptul ”filosofice” la Comisia de Urbanism despre cum ar trebui să arate această zonă, cândva de case, și care acum este în plin proces de restructurare urbanistică.

Beneficiarul dorește ca pe o parcelă de teren destul de numai 550 de metri pătrați să ridice un bloc cu 5 etaje, plus etaj retras. Regimul de înălțime în această zonă nu este ”negociabil”, deoarece prin PUG este încadrat la UTR RrM1 , ceea ce îi obligă pe cei care fac clădiri noi în această zonă să aibă o înălțime la cornișă de minim 22 de metri. Iar acest lucru îi provoacă pe arhitecți și proiectanți la tot felul de artificii sau soluții neortodoxe.

Proiectul a ajuns pentru a doua oară la comisie, dar nici de această dată, membrii acesteia nu au căzut de acord despre cum ar fi cel mai bine să arată această clădire și l-au purtat pe proiectantul de la Arhimar prin tot felul de propuneri năstrușnice.

”Față de prima variantă pe care am prezentat-o comisiei, am retras ultimul nivel, nemaiconsiderând clădirea de colț. Am modificat sistemul de parcare, așa că la subsol vor fi parcări suprapuse cu acces cu litf auto, iar câteva locuri vor fi și la nivelul parterului. Pentru accesul în curte a, prevăzut un gang și 2 locuri de parcare cu altă destinație, deci nu pentru rezidenți. Regimul de înălțime e cel din PUG, S+P+5E+R, cu un procent de ocupare a terenului (POT) de 43%, față de maximul de 50% cât e permis și un coeficient de utilizare a terenului (CUT) de 2,6. Propunem un bloc cu 11 apartamente și un spațiu cu altă destinație la parter. În curte vom amenaja și un loc de joacă”, a explicat arhitectul Valentin Moldovan.

Pentru că vecinii de la numărul 41 au o casă alipită de viitorul bloc cu 6 etaje aceștia și-au angajat o avocată care să le prezinte obiecțiile față de acest proiect în comisie. ”Noi am trimis în scris și la prima dezbatare obiecțiunile noastre și continuăm să susținem obiecțiunile din 28 mai 2019 referitor la construirea acestui imobil. Ne este afectată limita de proprietate, distanța e numai de 1,52 metri și respectiv 1,9 m față de casă noastră, mult prea puțin pentru a se interveni cu utilaje pentru realizarea acestui imobil inclusiv amenajările exterioare. Nu știm dacă există studiu de însorire și experiză tehnică pentru a vedea cum e afectată casa în locuiesc clienții mei de aceste viitoare lucrări. De asemenea, locul de joacă e amplasat chiar la limita proprietății noastre, iar clienții mei sunt persoane în vârstă care au nevoie de intimitate și liniște. Locul de joacă e foarte aproape. Clădirea de 6 etaje e chiar la limita proprietății”, a precizat avocata Bodea Ildiko.

Proiectantul i-a răspuns acesteia că există un studiu de însorire și un aviz emis de DSP în baza acestuia.

O clădire care va da tonul în zonă

Au urmat dezbaterile între specialiști. Arhitectul Voicu Bozac a atras atenția că în regulamentul de urbanism există o eroare care nu a fost îndreptată și ca atare de câte ori se discută un proiect încadrat în UTR RrM1 se creează confuzii referitor la înălțimea minimă cerută, adică 18 metri sau 22 de metri la cornișă. Primarul Emil Boc i-a replicat însă că trebuie discutat proiectul în baza regulamentului așa cum este și că dacă trebuie făcute corecții ale acestuia, aceasta e o problemă de viitor.

”Se impune o aliniere la cornișă la 22 de metri. În afară de regulament avem și reglementările din lege, de acolo rezultă regimul de înălțime nu cred că e o problemă”, a spus arhitectul șef al municipiului Daniel Pop, ca să mai calmeze spiritele pe tema ”erorilor” din regulamentul de urbanism.

”E o clădire de colț și e nevoie de o dezbatere în Comisia de estetică în acest sens”, a adăugat Daniel Pop, fără a reuși însă să-l convingă pe Voicu Bozac că acest proiect ar merita aprobat la forma actuală.

”Mi se pare o clădire care prin sveltețea ei este greu mobilabilă, dar asta sigur nu e problema mea. Consider că accesul auto spre lift trebuie regândit complet, nu se vor admite locuri de parcare dependente în acel subsol mecanizat, iar accesul în lift nu ar trebui să se faca din stradă, pentru că nu se poate asigura o zonă de stocare. Vă propun să-l mutați în curte.

Cred că trebuie să analizăm foarte atent acest proiect pentru că e prima construcție de amploarea asta de pe acel front de stradă și care evident va da tonul construcțiilor viitoare din această zonă. Deci o lipire foarte îngustă pe calcan care e foarte ineficientă nu cred că e în regulă. O soluție ar putea fi ca această clădire să fie mai lată și să aibă un nivel în minus”, spus arhitectul.

”Din ce se poate observa pe planșe, parterul nu e prea jos? Ce prevede legea ca minim de înălțime pentru spații comerciale?”, a întrebat primarul Emil Boc.

De aici s-a iscat o întreagă dezbatere referitor la minusurile din lege care nu prevede o asemenea înălțime minimă decât pentru spațiile de locuit. După minute bune de discuții ”pe lege” s-a revenit și la proiectul de pe masa de dezbateri.

”Așa ca și aspect, pentru că argumente urbanistice nu am, cred că ar fi bine să se diminueze nivelul de înălțime pe etaje, și practic renunțați la un nivel și astfel să creșteți înălțimea la parter. Să arate bine și din stradă vitrinele, clienții care intre să se simtă confortabil, nu cu un tavan foarte jos”, a concluzionat Emil Boc.

În acest moment președintele comisiei, Adrian Iancu a venit cu o propunere și mai radicală. Beneficiarul să o ia de la zero cu un PUZ. ”Parcela e foarte mică și să forțezi o clădire de colț la o asemenea înălțime creează o serie de anomalii. Ar trebui un PUZ aici. Și de asemenea, să revină cu o reproiectare a subsolului, să asigure un număr corect de locuri de parcare, fără suprapuneri și un acces al bicicletelor și altfel decât prin lift”.

Propunerea legată de PUZ nu a fost însă deloc pe placul primarului, care a spus că nu e deloc normal ca abia la a doua venire în comisie să ceri PUZ, dacă nu ai solicitat acest lucru de la început. ”Să ne concentrăm pe ce este legal acum și pe ce ne propune proiectul. Avizăm această clădire cum este sau nu? Să meargă la POT-ul maxim de 50%, de la 43% cât are acum sau nu? CUT-ul e deja la maxim. Aici vă rog să vă manifestați creativitatea, ca această clădire să arate bine”, a spus Emil Boc.

”Soluția cu parcări suprapuse automatizate nu e potrivită aici. Ce o să facă? O să se sune vecinii între ei, hai jos și scoate mașina că vreau să ies? E vorba de locuințe, nu un birou unde lumea vine și pleacă cam la aceleași ore”, a spus și Ligia Subțirică.

Concluzia după o oră de dezbateri a fpst ca proiectantul să reanalizeze condițiile de POT și să reorganizeze subsolul, după care să revină în comisie. Cine știe, poate la a treia strigare va fi cu noroc.

Beneficiarul acestui proiect este SAB Construct SRL. Potrivit termene.ro, SAB Construct SRL este o firmă de construcții înființată în 2003, care îl are ca acționar unic pe Liviu Călin Borodi.