Topul interesului imobiliar: 1. Cluj, 2. Bucureşti, 3. Sibiu

Cinci mari oraşe ale României trezesc cel mai mare interes imobiliar pentru investitorii de pe această piaţă. Oraşul de pe Someş conduce în clasament, având cele mai scumpe locuinţe şi cea mai mare creştere a preţurilor, atestă studiul anual al reţelei Re/max, prezentat de ZIUA de CLUJ.

58% din respondenți au confirmat un interes imobiliar pentru în zona Clujului, cu mult cel declarat pentru București (21%). Alte zone de interes sunt Brașov, Sibiu, Ilfov, Timișoara, Oradea și Arad. Cercetarea relevă că piața imobiliară a fost printre primele și cele mai puternic afectate de apariția crizei imobiliare în 2008-2009, efectele resimțindu-se la nivelul puterii de cumpărare, al intereselor pentru obținerea de creditări pentru locuințe, al prețurilor vehiculate pe piață (și cu 50% mai mici în vârful crizei) și al numărului efectiv de tranzacționări. 
 
Din 2014, activitatea a fost mai intensă, înregistrându-se investiţii de 2 miliarde de euro, iar în 2015, tendinţa pieței a confirmat conștientizarea populației de ieșirea din criză prin accelerarea volumului de tranzacționări și creșterea interesului pentru produse imobiliare. 2016 a adus schimbări în planul tranzacționărilor, fiind considerat de specialiști drept cel mai bun an de la declanșarea crizei. “Trendul se păstrează și în 2017, într-o piață mai matură decât cea din anii premergători crizei”, remarcă Răzvan Cuc, președinte Re/max România.

Tranzacţia ideală: cu banii jos, pe Prima Casă

2016 a fost un an marcat de pregătirea și aplicarea legii dării în plată. Această lege a influențat direct comportamentul de consum al creditelor pentru investițiile imobiliare și politica de acordare a acestora. Cea mai afectată zonă a fost cea a creditărilor ipotecare standard în euro care, deși în 2015 a cunoscut o revenire spectaculoasă - cu o creștere de peste 150% față de anul precedent - în 2016 a avut un volum de cereri mai mic, românii fiind vizibil descurajați de avansul majorat pe care ar fi fost nevoiți să îl dea în acest sistem de creditare.
 
Continuarea programului guvernamental Prima Casă a stimulat tranzacționarea pe piața imobiliară, remarcându-se o creștere semnificativă a volumului de împrumuturi. Odată cu adoptarea legii și cu majorarea avansului la creditele standard (la 15-25%), băncile au cunoscut un volum record de cereri de creditare prin Prima Casă. Respondenții au indicat creditele ipotecare ca fiind cele mai avantajoase mijloace de finanțare  pentru o tranzacție imobiliară, după finanțarea din venituri proprii sau economii.
 
În ciuda sincopelor economice care anunțau blocaje pe piața creditării ipotecare standard, în 2016 a fost înregistrată o cerere foarte mare pentru acest tip de creditare - comparabil cu cel pentru programul Prima Casă. Acesta a rămas în topul preferințelor românilor în anul precedent în special datorită avansului mai mic, de 5%, în raport cu alte sisteme de creditare. Pentru Prima Casă a fost înregistrate garanții de 2,95 de miliarde de lei, la credite de 5,9 miliarde.

Care este profilul cumpărătorilor de apartamente

“Majoritatea investitorilor pe segmentul de piață rezidențial au bugete de 70.000-120.000 euro. Aceștia se împart în investitori care accesează credite tip Prima Casă, se orientează pe achiziția de apartamente cu 2 camere sau garsoniere, au expectanțe de randamente de 4-5%/an sau investitorii cu bugete de peste 75.000, până în 120.000 de euro, care își îndreaptă atenția către zona centrală sau de nord, având ca investiție proprietăți micuțe dar cu randamente de 5-6%.
 
Destul de slab reprezentat este investitorul cu buget de peste 120.000 de euro - ce pot ajunge și până la 400.000 - care are în vizor segmentul rezidențial, interesat de închiriere pentru o perioadă de timp limitată, de câțiva ani, urmând să se mute în respectiva proprietate. Sunt persoane care caută proprietăți renovate, eventual mobilate sau persoane care preferă să plătească mai puțin inițial, dispuse să renoveze și să mobileze singuri proprietatea”, susţin specialiştii imobiliari.

Internetul influenţează valoarea proprietăţilor
 
În 2017 nucleul creditărilor ipotecare va fi definit de programul guvernamental, specialiștii așteptându-se la menținerea unui interes major pentru acest sistem de creditare. O altă tendință este orientarea băncilor către companii în sensul flexibilizării sistemelor de creditare pentru acestea. În mediul online există un volum considerabil de informație de referință pentru zona imobiliară - informație care facilitează comparațiile între oferte, accesul la detalii de localizare și imagini, date de contact. 
 
Tendința generală de a comunica mai mult pe internet pare să influențeze piețele de tranzacționare. În ciuda evoluției tehnologiei, dezvoltării accelerate a aplicațiilor mobile și a boom-ului informațional din mediul online, românii își păstrează constant interesul pentru comunicarea directă în cadrul întâlnirilor sau prin telefon, utilizând mai puțin e-mail-ul pentru detalierea și negocierea tranzacțiilor imobiliare. 
 
Internetul rămâne un instrument de bază pentru faza de cercetare a pieței, respondenții indicând mediul online ca principală zonă de comparație a prețurilor pentru bunurile imobiliare. Site-urile de tranzacționare dedicate (portaluri imobiliare, agenții imobiliare) sunt cele mai utilizate pentru evaluarea cererilor și ofertelor. 

Investitorii străini speră în creşterea preţurilor
 
România este în atenția investitorilor străini, ceea ce va stimula creșterea pieței imobiliare în 2017. Odată cu revenirea sa din criză, implicit, cu reanimarea pieței imobiliare se poate remarca o schimbare în planul așteptărilor financiare ale vânzătorilor. Aceștia speră într-o creștere a prețurilor în domeniul imobiliar pe fondul unei cereri din ce în ce mai mari. Tendința de creștere a prețurilor este confirmată și de specialiști care se așteaptă la majorări de 5% în cursul acestui an.
 
“Prin scutirea de la impozitare a tranzacțiilor imobiliare sub 450.000 lei şi aplicarea (la tranzacțiile mai mari de 450.000 de lei) a unui impozit de doar 3% pentru diferența dintre valoarea tranzacționării proprietății și pragul de 450.000 de lei se încurajează vânzarea caselor și terenurilor, astfel încât să fie stimulată industria de construcții, în special în cazul construirii de locuințe. Numărul tranzacțiilor pentru sectorul rezidențial a crescut față de 2016 - în primul trimestru cu aproape 50%”, relevă studiul.

Achiziţia cu cash, cea mai indicată
 
Întrebați ce metodă de plată au recomandat sau au folosit în 2016, respondenții au indicat creditele ipotecare ca fiind mijloace avantajoase de finanțare pentru o tranzacție imobiliară, însă după finanțarea din venituri proprii sau economii. În 2017 specialiștii estimează menținerea acestui trend al prețurilor în special în sectorul rezidențial. 85% dintre respondenți au remarcat creșterea prețurilor  la produsele imobiliare în anul precedent, 64% susținând percepția cu privire la menținerea acestui trend și în 2017.
 
Studiul s-a bazat pe interpretarea informațiilor obținute în urma sondajului de opinie realizat pe un eșantion de 200 de respondenți - agenți imobiliari, brokeri, cumpărători și vânzători de produse imobiliare, în 2016. Acesta s-a concentrat pe elementele de noutate aduse de anul 2016 în piața imobiliară, principalele regiuni de interes pentru tranzacționări, modificări legislative apărute, cele mai importante tipuri de tranzacții, sursele de finanțare în imobiliare, estimări și percepții cu privire la evoluția pieței în 2017.

Oraşele cele mai interesante pentru investiţii imobiliare
 
1. Cluj-Napoca. Aici se înregistrează și cele mai scumpe locuințe, în medie 1.214 euro/mp în anul precedent, în creștere cu 13% faţă de 2015.
2. București. se remarcă o creștere a volumului de tranzacții pentru sectorul spaţiilor industriale şi logistice, cu livrări de 380.000 mp în 2016.
3. Sibiu. Zonă cu o cerere mare de locuințe noi, ca efect al forței de muncă atrase din alte zone. Finalizarea parcurilor industriale din zonă va genera în următorii ani 3.000 de locuri de muncă și noi cereri de locuințe pentru persoanele care urmează să se relocheze aici. Cererea mare de locuințe e confirmată și de interesul major pentru închirieri: o unitate fiind ocupată în 12 ore de la publicarea unui anunț.
4. Timișoara. Înregistrează o creștere a ofertei în zona imobiliară în sincron cu
cererea și prețuri sub cele vehiculate în cele trei oraşe. Locuinţele vechi s-au apreciat cu 1,1%, în ianuarie faţă de decembrie 2016, iar cele noi s-au ieftinit cu 2,3%, de la 1.056 la 1.032 euro/mp.
5. Brașov. Zonă în care este preconizată o creștere a prețurilor pentru locuințe: o analiză realizată la începutul anului 2017 indica o creștere a prețurilor apartamentelor vechi cu 2,3% și cu 2% a celor noi.

Sursa: studiu Re/max România 2016-2017